Partie 2. Les nouvelles résidences sont-elles vectrices de mixité ?

Éclairage par les caractéristiques sociodémographiques et les trajectoires résidentielles.

 

La nouvelle offre de logements non-sociaux, en permettant de diversifier les formes urbaines de ces quartiers de grands ensemble, devait également permettre d’attirer et d’accueillir une population aux profils différents. En analysant la composition de cette population et les raisons qui l’ont poussé à venir s’installer dans ces trois quartiers, peut-on dire qu’elle participe à la perspective d’une mixité sociale ?

 

 

En passant par Malakoff.

La population de la nouvelle offre de logements non-sociaux présente une différence assez nette par rapport à la moyenne du quartier si l’on compare les catégories socio-professionnelles. Quand 56% des habitants de ce nouveau parc de logement sont dans des professions de cadre ou intermédiaires, cette proportion tombe à 38% à Nantes et à 18% dans le quartier. Ces ménages sont le plus souvent de jeunes couples avec ou sans enfants, 13% de ménages monoparentaux et dans une moindre proportion des étudiants et des retraités (13%) ainsi que (Planche 4).

 

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Ces ménages sont arrivés dans le quartier grâce à une offre dont l’attractivité se fonde sur un prix inférieur au marché et une offre de logement présentant des atouts certains (qualité des logements, surface, terrasse, vue,…). Les logements en accession sociale et l’offre locative bon marché offrent aux jeunes ménages une opportunité d’améliorer leurs conditions de logement (changement de statut, logements plus grands, …) tout en préservant une proximité recherchée au centre-ville. La troisième raison donnée pour le choix du logement est sa localisation dans la ville (17%).

Par conséquent, les trajectoires résidentielles de ces nouveaux habitants présentent très majoritairement des dimensions positives puisque, d’une part, dans 51% des cas, le changement de logement présente une amélioration des caractéristiques d’habitat (statut d’occupation ou typologie des logements). D’autre part, la dimension subjective dans ces trajectoires est très importante puisque pour 83% des habitants le choix du logement joue un rôle positif dans l’arrivée.

 

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« J’avais envie de changer de quartier et en voyant l’annonce, j’ai eu un coup de cœur pour le logement » (Propriétaire, homme vivant seul, retraité, 67 ans)

 

Parallèlement, les prix concurrentiels de l’offre locative (liés au quartier ou au dispositif PINEL) permettent à des ménages très contraints (11% des interrogés nous ont explicitement parlé d’une trajectoire résidentielle contrainte soit par manque de garantie financière, par manque de temps pour chercher, …) de trouver une solution de logement au minimum convenable mais le plus souvent meilleur qu’espérée.

 

« On en a parlé avec les voisins, pour moi c’est lié à l’adresse et ça fait payer moins cher » (locataire, femme vivant seule, ingénieure, 24 ans)

 

Ainsi, si l’évolution résidentielle est très majoritairement positive, les résidents sont beaucoup plus mitigés lorsqu’ils évoquent les raisons du choix de leur quartier puisque pour un tiers d’entre eux, Malakoff a joué un rôle négatif, un frein dans leur décision. Quand d’un côté les qualités prêtées au quartier sont principalement liées à sa localisation (25%) ou même au logement (20%), les résidents rappellent qu’il n’a pas été choisi (20%) ou évoquent une certaine appréhension (9%). Les qualités intrinsèques du quartier sont données que dans 15% des raisons qui fondent le choix de venir à Malakoff (équipements, environnement, etc.).

 

Localisation dans le quartier et peuplement

Le rôle de la localisation de la résidence dans le quartier est assez significatif sur leur composition sociodémographique. Les résidences Giardini et Namétis ont une offre de logement similaire (sur la typologie et le statut d’occupation avec 65% de locataires). La résidence Namétis dont les entrées donnent directement sur la place au cœur du quartier n’attire pas les familles laissant de fait la part belle aux colocations d’étudiants (35%) et aux jeunes couples entrant sur le marché du travail. Tandis que la seconde se situe en bord de Loire dans une partie beaucoup plus calme, verte voire même à l’écart du quartier. Elle accueille également des jeunes couples et quelques colocations, mais elle se distingue par une proportion de familles avec enfant deux fois supérieure et une proportion de retraités quatre fois plus importante.

 

Alors, si la population de ces nouvelles résidences participe statistiquement à la diversification attendue, si les trajectoires résidentielles entrantes sont perçues et vécues positivement, la place non désirée du quartier ainsi que les profils des ménages semblent indiquer un risque de mobilité résidentielle rapide : étudiants et jeunes ménages (70% ont moins de 44 ans), présentent de fortes chances d’exercer rapidement de nouvelles mobilités résidentielles et ne pas chercher un ancrage résidentiel qui pourrait passer par un investissement dans la vie du quartier.

 

 

A Kervénanec, le logement plus que le quartier ?

La nouvelle offre de logements produite à Kervénanec permet de loger une population de résidents avec des profils globalement plus aisés que les moyennes du quartier ou de la ville mais assez hétérogène quant à la structure des ménages et l’âge. Cette hétérogénéité tient des différents producteurs de ces logements qui ont ciblé des publics différents. Quand Lorient Habitat privilégie l’accession sociale auprès de ses locataires, la Foncière Logement cherche à attirer des familles avec des situations financières confortables et Espacil Accession commercialise son offre en accession plus largement. Cette hétérogénéité tient à une offre de logements diversifiée entre des maisons, des appartements ou des appartements avec rez-de-jardin.

En conséquence, les habitants de ce nouveau parc sont soit des familles avec enfants (24%), d’âge moyen, installés depuis longtemps que l’on retrouve dans les maisons qui sont celles de l’offre locative de la Foncière Logement ou celles en accession à la propriété. On retrouve également des ménages de retraités, déjà propriétaires venant acheter un appartement dans le quartier pour se rapprocher de la famille ou de la ville. Enfin, on distingue un troisième groupe composé de ménages plus jeunes, seuls ou en couples sans enfants, présents plus récemment sur le quartier et majoritairement propriétaires d’appartements.

La population de cette nouvelle offre se distingue du quartier par la présence plus importante de familles (+ 10 points) mais également par la plus forte représentation de catégories socio-professionnelles les plus favorisées (42% appartiennent aux à la catégories cadre ou profession intermédiaire contre 11% dans le quartier et 22% à Lorient).

 

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Si la nouvelle offre permet de diversifier la population initiale, elle bénéficie aux nouveaux ménages en leur permettant d’inscrire leur arrivée dans des trajectoires résidentielles positives. Par exemple, 20 des 27 propriétaires réalisent une primo-accession et 85% des raisons données par les habitants pour le choix de leur logement sont positives. En effet, pour beaucoup l’opportunité offerte par cette offre – notamment de maisons individuelles – en accession aidée permettait de réaliser une évolution résidentielle bien plus positive qu’ils ne l’avaient espéré. A tel point qu’elle éclipse le choix du quartier, puisqu’il est lié dans 29% des cas au logement en lui-même et/ou n’est pas choisi dans 16% des cas.

 

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Par ailleurs, parmi les raisons qui fondent le choix du quartier, les habitants évoquent ses qualités propres (15%) et sa localisation (18% : proche du centre-ville, proche des rives du Ter, sur la route des plages, etc.) même si sa réputation reste un frein dans 7% choix.

 

« c’est aéré, j’adore les espaces verts et la proximité de l’étang du Ter » (propriétaire, femme vivant seule, professeure des écoles, 61 ans)

 

En résumé, la population de ce nouveau parc de logement apparaît comme stabilisée dans le quartier –notamment pour les familles avec enfant et les ménages retraités – ou de passage avant de trouver un meilleur logement –comme une maison pour ceux résidant en appartement – et souvent dans un quartier mieux réputé pour les ménages plus jeunes.

 

 

Les Sablons, des habitants stabilisés ?

photographie 1 : Le secteur des Vosges (AFL) “cerné” par les tours et les barres caractéristiques du paysage urbain des Sablons.

Aux Sablons, la très faible proportion de nouveaux logements par rapport à l’échelle du quartier ne permettra évidemment pas de diversifier la population. En revanche, elle permet de se pencher sur la question de l’attractivité résidentielle des quartiers rénovés dans le contexte d’une agglomération avec un marché immobilier peu dynamique et détendu. Par ailleurs, la rénovation urbaine du quartier des Sablons ayant été moins intense en préservant très largement les formes urbaines existantes par des réhabilitations, la nouvelle offre non-sociale réalisée fait parfois figure d’enclave (photo 1).

La nouvelle offre des Sablons est caractérisée par la surreprésentation de l’offre proposée en accession aidée et par la surreprésentation de l’offre liée à la vente des 70 logements de la tour de l’Espal (60% des logements retenus dans l’étude). Ainsi l’offre très attractive en termes de prix – par exemple les logements remis à neufs de la tour de l’Espal ont été vendu à 810€/m² – a permis d’attirer en majorité des ménages « moyens » caractérisés par une surreprésentation des professions intermédiaires et employées – 53% dans la nouvelle offre contre 32% en moyenne aux Sablons et au Mans. Cette population est également caractérisée par une part très importante de familles avec enfants (66%) et plutôt jeunes – 53% ont moins de 44 ans (planche). Cette présence très importante de familles s’explique notamment par l’offre importante de maisons de trois ou quatre chambres. En lien avec les caractéristiques des logements, la tour de l’Espal accueille proportionnellement plus de ménages retraités (23%) ou seuls (53%).

 

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Le rôle de le Mans Métropole Habitat (OPHLM) est structurant pour comprendre les raisons et la provenance des ménages puisque 12 sur 33 viennent du logement social manceau et ont pu accéder à la propriété avec des tarifs préférentiels. Ici encore le prix joue un rôle souvent décisif dans le choix des ménages d’acheter permettant à beaucoup de déclencher une accession prématurée ou pour un bien avec des caractéristiques propres plus avantageuses par effet d’opportunité.

 

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Plus le degré de connaissance du quartier est élevé, plus il participe positivement dans la construction du choix résidentiel. De fait, quand 24% y habitaient déjà auparavant, d’autres connaissaient le quartier à travers leur métier, leurs activités, les équipements, etc. Ainsi, l’influence du quartier joue, en comparaison avec les deux autres, un rôle négatif presque marginal dans le choix, nous laissant penser que si c’est bien le logement qui attire, le quartier participe également du choix.

Cette disposition croisée avec les profils des habitants plus stabilisés (déjà retraités, enfants d’âge moyen, etc.) laisse penser que les résidents de cette nouvelle offre présentent des dispositions à une intégration au quartier et à sa dynamique.

En résumé, si la nouvelle offre de logement permet assez largement d’attirer des ménages aux profils socioéconomiques plus favorisés que la moyenne de ces quartiers, si elle permet également à une partie importante de ces ménages de bénéficier d’une progression de leurs conditions résidentielles souvent plus importante qu’espérée, deux nuances sont tout de même à soulever. D’une part, le quartier joue de façon importante une influence négative dans le choix résidentiel de ces habitants mise à part aux Sablons avec de nombreux habitants y résidant déjà ; d’autre part et surtout dans les secteurs au marché immobilier plus tendu, comme à Nantes et dans une moindre mesure à Lorient, cette nouvelle offre présentant des prix plus bas – grâce à l’accession aidée, grâce à l’offre locative de la foncière ou encore à cause d’un déficit d’attractivité résidentielle – attire et accueille des ménages aux situation plus fragilisées qu’il n’y paraît –monoparentalité, personnes seules, faibles garanties financières, etc. – qui partirons sur d’autres segments du parc de logement privé une fois leur situation stabilisée, à la manière du turn-over résidentiel observé dans le parc social (Pan Ké Shon, 2009)

 

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